Bericht zur Wirtschaftlichkeit einer Fassadendämmung an Altbauten mit vergleichender Amortisationsanalyse

Zusammenfassende Kernergebnisse:

Fassadendämmung als Basis: Eine fachgerechte Fassadendämmung ist der Grundstein für eine effiziente Heizungsanlage. Sie senkt den Heizenergiebedarf eines typischen Altbaus (Heizenergiebedarf von rund 140 kWh/m²a¹) signifikant und ist mit einer Investition von etwa 150 bis 200 Euro pro Quadratmeter Fassadenfläche² zu kalkulieren.

Szenario Wärmepumpe (WP): Die Kombination aus Fassadendämmung und einer R290 Wärmepumpe erfordert eine höhere Bruttoinvestition, profitiert jedoch von erheblichen staatlichen Zuschüssen durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Die Förderungen für die Wärmepumpe können bis zu 70 % der förderfähigen Kosten betragen.³ Trotz höherer Anfangsinvestition ermöglicht dieses Szenario eine schnellere Amortisation der gesamten Sanierungsmaßnahme und bietet eine hohe strategische Sicherheit gegen zukünftige Energiepreisschwankungen und gesetzliche Vorgaben.

Szenario Gasbrennwerttherme: In diesem Szenario fallen für die Fassadendämmung vergleichbare Kosten an, jedoch entfallen jegliche staatliche Förderungen für die Gasheizung selbst.³ Die anfänglichen Anschaffungskosten für die Gastherme sind zwar geringer als für eine Wärmepumpe, aber die langfristigen Betriebskosten sind stark steigenden Preisen und Abgaben, insbesondere durch den CO₂-Preis, ausgesetzt.⁵ Zudem handelt es sich um eine Technologie, die ab dem Jahr 2045 nicht mehr mit fossilem Erdgas betrieben werden darf.⁴

Primäre Empfehlung: Die Analyse empfiehlt die ganzheitliche Sanierung mit Fassadendämmung und dem Einbau einer Wärmepumpe. Dies stellt nicht nur die wirtschaftlich überlegene Lösung dar, sondern ist auch die einzig zukunftssichere Option, die das Gebäude gegen regulatorische Risiken und Preisentwicklungen am Energiemarkt absichert.

1. Grundlage der Amortisation: Analyse der Fassadendämmung

1.1. Technische und bauphysikalische Aspekte: Risiken und deren Vermeidung

Die energetische Sanierung eines Altbaus beginnt strategisch mit der Gebäudehülle. Altbauten, die oft den Effizienzklassen E bis G zugeordnet werden, weisen einen hohen Heizenergieverbrauch von durchschnittlich etwa 140 kWh pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr auf.¹ Eine Fassadendämmung ist hier eine der wirksamsten Einzelmaßnahmen. Die Wahl der Dämmmethode hängt dabei von den spezifischen Gegebenheiten des Gebäudes ab.

Wärmedämmverbundsystem (WDVS): Dies ist die am weitesten verbreitete Methode für einschaliges Mauerwerk. Dabei werden Dämmplatten auf die Außenwand geklebt und mit einer abschließenden Putzschicht versehen.

Kerndämmung (Einblasdämmung): Für Altbauten mit zweischaligem Mauerwerk (Hohlraum zwischen Innen- und Außenwand) ist diese Methode besonders effizient und kostengünstig.⁶ Das Dämmmaterial wird dabei einfach in den Hohlraum eingeblasen.

Vorgehängte hinterlüftete Fassade (VHF): Eine aufwendigere und teurere Lösung, die jedoch eine hohe Langlebigkeit und eine sehr gute Wetterbeständigkeit bietet. Sie wird oft bei komplexen architektonischen Anforderungen eingesetzt.⁶

Ein häufiges Vorurteil gegenüber Dämmmaßnahmen ist, dass sie Schimmelbildung begünstigen könnten. Die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz hat in einem Faktencheck klar widerlegt, dass Dämmung zu Schimmel führt.⁸ Das Gegenteil ist der Fall: Eine sachgemäß gedämmte Wand bleibt an der Innenseite warm und trocken, wodurch Feuchtigkeit nicht kondensieren kann und dem Schimmel die Grundlage entzogen wird.

Das tatsächliche Risiko liegt in der Ausführung der Arbeiten. Fehler wie unsaubere Anschlüsse, Fugen oder Lücken in den Dämmplatten können Wärmebrücken entstehen lassen. An diesen Stellen fällt die Oberflächentemperatur unter den Taupunkt, was zur Kondensation von Feuchtigkeit aus der Raumluft und damit zur Schimmelbildung führen kann.⁹ Es ist daher von entscheidender Bedeutung, dass die Dämmarbeiten von einem qualifizierten Fachbetrieb geplant und ausgeführt werden. Eine sorgfältige handwerkliche Arbeit ist der Schlüssel zum Erfolg, da die langfristige Wirksamkeit und der gesundheitliche Nutzen direkt von der Qualität der Installation abhängen.

1.2. Investitionskosten für den Fall Altbau-Einfamilienhaus

Für die finanzielle Analyse wird ein repräsentatives Einfamilienhaus mit einer zu dämmenden Fassadenfläche von 150 m² als Grundlage angenommen. Die Kosten einer Fassadendämmung können je nach Methode, Material und regionalen Gegebenheiten stark variieren.¹⁰

Die folgende Tabelle gibt einen detaillierten Überblick über die typischen Kosten pro Quadratmeter, die für die Berechnung herangezogen werden.

Für die weiteren Berechnungen wird von einer WDVS-Lösung mit einem durchschnittlichen Preis von 150 €/m² ausgegangen, was zu einer Bruttoinvestition von 22.500 € für die Fassadendämmung führt.

1.3. Quantifizierung der Energieeinsparungen

Die Fassadendämmung führt zu einer spürbaren Reduzierung des Heizenergiebedarfs. Während eine umfassende Sanierung der gesamten Gebäudehülle den Verbrauch eines unsanierten Altbaus um über 50 % senken kann¹, wird für die Einzelmaßnahme der Fassadendämmung eine realistischere Einsparung von 19 % zugrunde gelegt.⁷

Ein unsanierter Altbau mit 150 m² Wohnfläche hat einen Heizenergiebedarf von etwa 21.000 kWh pro Jahr (150 m² * 140 kWh/m²a). Durch die Dämmung der Fassade wird dieser Bedarf um 19 % reduziert, was einer jährlichen Einsparung von 3.990 kWh entspricht.

2. Der strategische Hebel: Staatliche Förderungen

2.1. Förderung der Fassadendämmung (BEG EM)

Eine Fassadendämmung wird als Einzelmaßnahme (BEG EM) durch das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) gefördert.¹² Die Förderung besteht aus einem Basiszuschuss von 15 % der förderfähigen Kosten.¹³ Dieser Zuschuss kann um weitere 5 % erhöht werden, wenn die Maßnahme als Teil eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) umgesetzt wird.³ Die maximal förderfähigen Kosten belaufen sich auf 30.000 Euro pro Wohneinheit.¹⁵

In unserem Beispiel mit einer Bruttoinvestition von 22.500 € für die Fassadendämmung ergibt sich eine Förderhöhe von 15 % auf die vollen Kosten, also 3.375 €. Mit einem iSFP steigt die Förderung auf 20 %, was 4.500 € entspräche.

2.2. Förderung des Heizsystems (BEG EM Heizung)

Die Wahl des Heizsystems hat einen massiven Einfluss auf die Förderhöhe. Hier zeigt sich die klare politische Weichenstellung in Richtung erneuerbarer Energien.

Wärmepumpe (WP): Der Einbau einer Wärmepumpe wird von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) mit bis zu 70 % der förderfähigen Kosten bezuschusst.³ Die Fördersumme setzt sich wie folgt zusammen:

• Basisförderung: 30 % der förderfähigen Kosten.¹⁴
• Einkommens-Bonus: Ein Bonus von zusätzlichen 30 % für selbstnutzende Eigentümer mit einem zu versteuernden Haushaltseinkommen von bis zu 40.000 Euro.¹⁴
• „Klimageschwindigkeits-Bonus“: Ein Bonus von 20 % für den frühzeitigen Austausch einer funktionstüchtigen fossilen Heizung. Dieser Bonus ist bis zum 31. Dezember 2028 befristet.³
• Effizienz-Bonus: Ein Bonus von 5 % für Wärmepumpen, die Wasser, Erdreich oder Abwasser als Wärmequelle nutzen oder ein natürliches Kältemittel verwenden.

Die förderfähigen Kosten sind auf 30.000 Euro für die erste Wohneinheit begrenzt.¹⁴

Gasbrennwerttherme: Im Gegensatz zur Wärmepumpe ist der Einbau einer Gasbrennwerttherme nicht mehr förderfähig.³ Die Investition muss zu 100 % aus Eigenmitteln getragen werden.

Die folgende Tabelle veranschaulicht die Förderungen für die beiden Szenarien:

3. Die Kernanalyse: Vergleichende Amortisation

Für die Berechnung der Amortisationszeit werden die folgenden Parameter zugrunde gelegt:

• Fassadendämmung: Bruttoinvestition 22.500 € (150 m² WDVS à 150 €/m²)
• R290 Wärmepumpe: Bruttoinvestition 20.000 € (für 15 kW Heizleistung)¹⁶
• Gasbrennwerttherme: Bruttoinvestition 10.000 €
• Jährliche Energieeinsparung durch Dämmung: 3.990 kWh
• Fester Strompreis: 21 ct/kWh (gemäß Nutzeranfrage)
• Aktueller Gaspreis: 11,8 ct/kWh¹⁷
• Jahresarbeitszahl (JAZ) der Wärmepumpe nach Dämmung: 3,8 (konservativer Wert¹⁶)
• Effizienz der Gasbrennwerttherme: 90 %

3.1. Szenario A: R290 Wärmepumpe

Die Wärmepumpe benötigt nach der Dämmung deutlich weniger Antriebsenergie, um das Haus zu heizen. Die Effizienz der Wärmepumpe wird durch eine niedrige Vorlauftemperatur und eine gut gedämmte Gebäudehülle maximiert.¹⁹

Nettoinvestition:

• Bruttoinvestition Fassade: 22.500 €
• Bruttoinvestition Wärmepumpe: 20.000 €
• Gesamt Bruttoinvestition: 42.500 €
• Fördermittel Fassade (mit iSFP): 4.500 €
• Fördermittel Wärmepumpe (angenommener mittlerer Fördersatz von 50 %): 10.000 €
• Gesamtförderung: 14.500 €
• Gesamt Nettoinvestition: 28.000 €

Jährliche Betriebskosten:

• Der jährliche Heizenergiebedarf von 21.000 kWh vor der Dämmung sinkt um 19 % auf 17.010 kWh nach der Dämmung.
• Der Stromverbrauch der Wärmepumpe ergibt sich aus dem Heizenergiebedarf geteilt durch die JAZ: 17.010 kWh / 3.8 = 4.476 kWh.
• Jährliche Heizkosten: 4.476 kWh × 0,21 €/kWh = 940 €.

Amortisationszeit:

• Jahreseinsparung: 2.100 € (Heizkosten Altbau mit Gas: 21.000 kWh × 0,118 €/kWh ≈ 2.478 €) minus 940 € (Heizkosten WP) = 1.538 €
• Amortisationszeit: 28.000 € / 1.538 €/a ≈ 18,2 Jahre

3.2. Szenario B: Gasbrennwerttherme

Nettoinvestition:

• Bruttoinvestition Fassade: 22.500 €
• Bruttoinvestition Gastherme: 10.000 €
• Gesamt Bruttoinvestition: 32.500 €
• Fördermittel Fassade (mit iSFP): 4.500 €
• Fördermittel Gastherme: 0 €
• Gesamt Nettoinvestition: 28.000 €

Jährliche Betriebskosten:

• Der jährliche Gasbedarf beträgt 17.010 kWh geteilt durch 0,9 (Effizienz) = 18.900 kWh.
• Jährliche Heizkosten: 18.900 kWh × 0,118 €/kWh = 2.230 €.

Amortisationszeit:

• Jahreseinsparung: 2.478 € (Heizkosten Altbau) minus 2.230 € (Heizkosten Gastherme) = 248 €
• Amortisationszeit: 28.000 € / 248 €/a ≈ 112,9 Jahre

3.3. Direkter Amortisationsvergleich

Die folgende Tabelle fasst die wirtschaftlichen Kennzahlen der beiden Szenarien zusammen.

Die Amortisationszeit der Fassadendämmung im Gas-Szenario ist extrem lang und in der Praxis nicht realistisch, da die berechnete Einsparung durch die Dämmung im Vergleich zu den Gesamtkosten der Dämmung nicht hoch genug ist. Dies unterstreicht die Notwendigkeit der energetischen Gesamtsanierung. Die Wärmepumpe allein bewirkt einen drastischen Effizienzsprung, der die Amortisationszeit signifikant verkürzt.

4. Langfristige Betrachtung und strategische Risiken

4.1. Die Zukunft der Energiepreise und strategische Risiken

Die bisherige Kalkulation basiert auf aktuellen und einem festen Strompreis. Eine zukunftsgerichtete Analyse muss jedoch die langfristigen Entwicklungen der Energiepreise berücksichtigen.

Gaspreise: Die langfristige Entwicklung der Gaspreise zeigt einen klaren Aufwärtstrend.⁵ Dieser ist maßgeblich durch den nationalen CO₂-Preis getrieben, der als Steuerinstrument den Ausstoß von Treibhausgasen bepreist.²⁰ Für 2025 ist eine Erhöhung auf 55 Euro pro Tonne CO₂ geplant, mit einem Preiskorridor von 55 bis 65 Euro für 2026. Ab 2027 wird eine freie Preisbildung am Markt erwartet.²⁰ Expertenprognosen gehen davon aus, dass der CO₂-Preis bis 2030 auf über 275 Euro pro Tonne steigen könnte.⁵ Diese politisch gewollte Preisspirale wird die Betriebskosten einer Gasheizung kontinuierlich und stark erhöhen.

Strompreise: Im Gegensatz dazu wird für Strompreise bis 2040 ein moderater, aber kontinuierlicher Anstieg prognostiziert.²¹ Während die Kosten der Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien stabil bleiben oder sinken,²² werden Investitionen in den Netzausbau zu höheren Netzentgelten führen.²² Der vom Nutzer angenommene Strompreis von 21 ct/kWh ist bereits heute deutlich unter dem Marktdurchschnitt, der für Neukunden bei 27,5 ct/kWh und für Bestandskunden bei 34,8 ct/kWh liegt.²¹ Die Wirtschaftlichkeit des Wärmepumpen-Szenarios ist somit weitaus resilienter gegenüber den absehbaren Preissteigerungen fossiler Brennstoffe.

Ein entscheidendes strategisches Risiko für das Gas-Szenario ist das gesetzliche Verbot fossiler Heizsysteme ab 2045 durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG).⁴ Eine heute installierte Gastherme hat eine technische Lebensdauer von 20 bis 30 Jahren. Bei einer Installation im Jahr 2025 müsste sie also lange vor dem Ende ihrer Nutzungsdauer ersetzt werden. Die Investition in eine Gastherme ist somit ein Stranded Asset – eine Investition, die an Wert verliert und zwangsweise ersetzt werden muss, was zu einer kostspieligen Doppelinvestition führt. Die Wärmepumpe hingegen ist eine zukunftssichere Technologie, die der strategischen Ausrichtung der Energiepolitik entspricht.

4.2. Nicht-finanzielle Vorteile einer ganzheitlichen Sanierung

Neben der rein finanziellen Amortisation bietet die Kombination aus Dämmung und Wärmepumpe weitere entscheidende Vorteile.

• Steigerung des Immobilienwerts: Ein energetisch saniertes Gebäude mit einer guten Effizienzklasse (A oder B) ist auf dem Immobilienmarkt deutlich wertvoller und attraktiver.
• Verbesserung des Wohnkomforts: Eine gut gedämmte Gebäudehülle führt zu gleichmäßigeren Oberflächentemperaturen an den Wänden, was Zugluft und Kälteempfinden reduziert.⁹ Das Raumklima wird spürbar verbessert.
• Reduzierung des ökologischen Fußabdrucks: Die Kombination aus Dämmung und Wärmepumpe trägt maßgeblich zur Reduktion von CO₂-Emissionen bei und leistet einen direkten Beitrag zum Klimaschutz.

Fazit und Empfehlungen

Die Analyse zeigt, dass eine Fassadendämmung die Grundlage für eine signifikante Reduktion des Energieverbrauchs ist. Die Wahl des Heizsystems ist jedoch der entscheidende Faktor für die langfristige Wirtschaftlichkeit.

Während das Gas-Szenario mit einer sehr langen Amortisationszeit unattraktiv ist und zudem erhebliche langfristige Risiken birgt, stellt die Kombination aus Fassadendämmung und Wärmepumpe trotz höherer Anfangsinvestitionen die einzig wirtschaftlich und strategisch sinnvolle Lösung dar. Die umfassenden staatlichen Förderungen machen die Nettoinvestition mit der des Gas-Szenarios vergleichbar. Die drastische Reduzierung der laufenden Betriebskosten, die Unabhängigkeit von den steigenden Preisen fossiler Brennstoffe und die Vermeidung zukünftiger gesetzlich vorgeschriebener Ersatzinvestitionen machen die Wärmepumpe zur überlegenen Wahl.

Empfohlene Vorgehensweise:

• Professionelle Beratung: Es wird dringend empfohlen, einen unabhängigen Energieeffizienz-Experten zu beauftragen. Dieser kann einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen, der nicht nur die Grundlage für eine höhere Förderung bildet, sondern auch die einzelnen Maßnahmen aufeinander abstimmt.¹²
• Qualität vor Preis: Bei der Auswahl der Handwerksbetriebe sollte die Qualität der Ausführung im Vordergrund stehen. Fehlerhafte Dämmungen können langfristig zu Bauschäden und gesundheitlichen Problemen führen.⁹
• Holistische Planung: Die Fassadendämmung sollte nicht als Einzelprojekt, sondern als Teil einer umfassenden Sanierungsstrategie für die gesamte Gebäudehülle und Anlagentechnik betrachtet werden.

Im Bericht verwendete Quellen: